Sommaire
- Un lot à vous, ou un pourcentage de l’immeuble
- La mise de fonds passe de 5 % à 20 %
- En indivision, le compte de taxes se partage, les défauts aussi
- Revendre une part indivise, un délai d’un an à connaître
- Le chalet acheté à deux familles est aussi une indivision
- Quatre écarts à comparer entre deux annonces
- Cinq documents à lire avant de signer une promesse d’achat
- Copropriété divise ou indivise, le choix se fait au comptant
- FAQ
Ce qu’il faut retenir : En copropriété divise ou indivise, vous n’achetez pas la même chose : en divise, vous possédez seul votre logement, avec son propre lot et son propre compte de taxes. En indivise, vous détenez un pourcentage de l’immeuble entier. L’écart se mesure d’abord au comptant : 5 % de mise de fonds minimale d’un côté, 20 % de l’autre.
Le duplex de Saint-Jérôme que vous visitez avec un couple d’amis, le chalet de Morin-Heights que vous partagerez avec votre sœur, le condo au pied des pentes de Tremblant : sur la fiche, la copropriété est dite divise ou indivise, et ce seul mot change ce que vous achetez.
En indivise, vous n’achetez pas un logement, mais une fraction de l’immeuble avec le droit d’en occuper une partie. Ce mot décide si vous apportez 22 500 $ ou 90 000 $ sur un logement de 450 000 $, si le compte de taxes est le vôtre ou celui de l’immeuble, et si un autre propriétaire peut racheter votre part pendant un an.
Un lot à vous, ou un pourcentage de l’immeuble
En bref : En divise, chaque logement est un immeuble distinct ; en indivise, il n’existe qu’un immeuble, partagé en pourcentages.
La copropriété divise est le condo tel qu’on l’imagine : des parties privatives, votre logement et parfois un stationnement, et des parties communes comme le toit ou le terrain. Chaque partie privative reçoit son numéro de lot au cadastre et devient un bien que vous possédez seul.
La copropriété indivise fonctionne autrement. Selon le guide pratique de l’OACIQ sur la copropriété par indivision, aucun propriétaire n’y possède une partie privative : tous détiennent un pourcentage de l’immeuble entier et un droit d’usage exclusif sur leur logement.
Une copropriété divise ne naît qu’avec une déclaration de copropriété notariée et publiée au Registre foncier. L’indivision naît sans formalité dès que deux personnes achètent ensemble. Un logement qui a son propre numéro de lot est donc divis.
La mise de fonds passe de 5 % à 20 %
En bref : Pour un même prix, l’indivise exige quatre fois plus de comptant, parce que le prêt sur une part d’immeuble n’est pas assurable.
Pour un condo divis, la mise de fonds minimale est de 5 %, à condition d’assurer le prêt hypothécaire. Pour une copropriété indivise, la Banque Nationale fixe la mise de fonds minimale à 20 % et demande que le prêt soit obtenu à la même institution que les autres copropriétaires.
Sur un logement affiché à 450 000 $, 5 % représente 22 500 $, plus la prime d’assurance prêt ajoutée à l’hypothèque. À 20 %, il faut 90 000 $ comptant : ces 67 500 $ d’écart décident souvent seuls du régime accessible.
L’explication tient à l’assurance. Le prêt qui n’engage que votre quote-part n’est couvert ni par la SCHL ni par Sagen, selon une enquête de La Presse sur l’achat en indivision publiée en février 2024 ; seules Desjardins et la Banque Nationale offraient alors ce financement au Québec. En 2025, toutes deux constataient une baisse des demandes, rapporte le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Faites confirmer les conditions avant de déposer une promesse, et comparez-les aux taux fixes et variables de 2026.
Quand l’annonce ne précise pas le régime, un courtier qui accompagne les acheteurs peut vérifier au Registre foncier si le logement a son propre lot.
En indivision, le compte de taxes se partage, les défauts aussi
En bref : Quand un copropriétaire indivis ne paie pas sa part des taxes ou des dépenses, les autres doivent combler le manque.
Un immeuble indivis n’a qu’un lot, donc un seul compte de taxes municipales et scolaires, partagé selon la quote-part de chacun. La Banque Nationale en tire la conséquence : si l’un des copropriétaires ne peut pas payer sa part, les autres doivent payer pour lui.
Prenez un triplex de Saint-Jérôme détenu à parts égales par trois propriétaires occupants, avec un compte de taxes de 7 200 $ par année : chacun prévoit 2 400 $. Si l’un des trois cesse de payer, les deux autres avancent 3 600 $ chacun pour éviter un défaut sur tout l’immeuble. Montants illustratifs, solidarité bien réelle.
La loi n’impose à l’indivision ni fonds de prévoyance ni carnet d’entretien, rappelle le RGCQ : seule une convention bien rédigée comble ce vide. En copropriété divise, l’acheteur est mieux armé depuis le 14 août 2025 : le vendeur doit lui remettre l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété (article 1068.1 du Code civil). Selon l’OACIQ, elle donne le solde du fonds à côté du montant recommandé par l’étude, et les travaux majeurs prévus sur dix ans, avec leur coût estimé.
Rien de tel en indivision : demandez aux autres propriétaires le solde du fonds et les travaux à venir, puisqu’un toit à refaire se paie au prorata des parts.
Revendre une part indivise, un délai d’un an à connaître
En bref : Les autres propriétaires peuvent racheter la part vendue à un tiers, ce qui rend l’achat contestable pendant un an.
L’article 1022 du Code civil donne aux autres indivisaires un droit de retrait. Comme le résume un bulletin du cabinet Lavery sur l’indivision et le droit de retrait, un indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend la vente à un tiers, racheter la part en remboursant le prix et les frais. Ce droit s’exerce dans l’année qui suit la vente.
Vous payez le notaire et le déménagement, puis un autre propriétaire vous rembourse et prend votre place dix mois plus tard. Le bulletin juge ce titre « plutôt précaire ».
Un droit de préférence prévu dans une convention publiée au Registre foncier écarte ce retrait : les autres propriétaires se prononcent avant que la part soit offerte à un tiers. Selon l’OACIQ, elle doit être renouvelée tous les 30 ans.
La location pose une autre limite, décisive pour un condo de station à Mont-Tremblant acheté en pensant le louer aux skieurs. Les deux prêteurs demandent au notaire d’exclure la location de la convention, sauf permission, et ne financent pas une quote-part louée, selon La Presse. En divise, la déclaration de copropriété dit si la location est permise ; pour des séjours de 31 jours ou moins, renseignez-vous aussi auprès de la municipalité et de la CITQ.
Le chalet acheté à deux familles est aussi une indivision
En bref : Deux sœurs ou deux couples d’amis qui achètent un chalet ensemble deviennent indivisaires, avec les mêmes règles qu’un plex.
Deux sœurs qui achètent un chalet à Morin-Heights, à 50 % chacune, sont copropriétaires indivises dès la signature, même si l’acte ne dit jamais « copropriété ».
Qui paie la toiture? Qui occupe le chalet pendant les Fêtes ou la relâche? Que se passe-t-il si l’une vend sa moitié à un collègue? Sans convention, le Code civil répond peu, et le droit de retrait profite à la sœur qui reste. Les étapes d’un premier achat dans les Laurentides valent aussi pour un achat à plusieurs.
Quatre écarts à comparer entre deux annonces
En bref : Financement, charges, revente et gestion changent tous selon le régime.
Pour comparer un condo divis et une part indivise au même prix :
| Critère | Copropriété divise | Copropriété indivise |
| Financement | Mise de fonds minimale de 5 %, prêteur au choix | Mise de fonds de 20 %, même prêteur que les autres propriétaires |
| Charges et taxes | Compte de taxes propre au logement, frais de condo fixés par le syndicat | Un seul compte de taxes, dépenses partagées selon la quote-part |
| Revente | Vente libre, sans l’accord des voisins | Droit de préférence ou droit de retrait des autres |
| Gouvernance | Syndicat et déclaration obligatoires, attestation remise à l’acheteur depuis août 2025 | Décisions entre propriétaires, convention facultative, aucune attestation |
Cinq documents à lire avant de signer une promesse d’achat
En bref : Les documents de l’immeuble disent plus sur le régime que l’annonce ou la visite.
Avant d’offrir, exigez ces cinq pièces :
- L’acte de vente précédent. Un numéro de lot propre au logement confirme une copropriété divise ; un seul lot pour l’immeuble signale une indivision.
- La déclaration de copropriété ou la convention d’indivision. Publiée au Registre foncier, elle s’impose aux acheteurs suivants ; non publiée, elle vous protège mal.
- Le dernier compte de taxes. En indivise, il couvre tout l’immeuble : vérifiez la quote-part et l’absence d’arrérages.
- L’état du fonds de prévoyance. En divise, l’attestation du syndicat le chiffre ; en indivise, demandez le relevé tenu par les propriétaires.
- Les clauses de revente et de location. Droit de préférence, renonciation au retrait, interdiction de louer : ces lignes fixent votre liberté future.
La promesse d’achat au Québec peut être conditionnelle à l’examen de ces documents.
Copropriété divise ou indivise, le choix se fait au comptant
Avec moins de 20 % de comptant, la question se règle d’elle-même : seule la copropriété divise vous est accessible. Au-delà, l’indivise se défend si une convention publiée règle d’avance la revente, les dépenses et le fonds. Et rien n’est figé : avec l’accord de tous les copropriétaires et de la municipalité, une indivision peut être convertie en copropriété divise, rappelle le RGCQ.
L’acte précédent ou la convention reste introuvable? Un courtier peut les obtenir au Registre foncier avant que vous déposiez votre offre.
FAQ
Copropriété divise ou indivise, laquelle choisir pour un premier achat?
Entre une copropriété divise et une indivise, la divise l’emporte dans la plupart des cas. Pour un premier acheteur, tout se joue d’abord sur la mise de fonds : 5 % avec un prêt assuré en divise, 20 % en indivise selon la Banque Nationale, faute d’assurance sur une quote-part. En divise, il choisit aussi son prêteur, reçoit l’attestation du syndicat et ne paie pas les taxes d’un voisin.
Peut-on louer un logement en copropriété indivise?
Rarement. Les institutions qui financent une quote-part indivise demandent au notaire d’exclure la location de la convention, sauf permission, et ne financent pas une part louée. En copropriété divise, la réponse se trouve dans la déclaration de copropriété, qui peut encadrer la location : c’est ce document qu’il faut lire, pas l’annonce. Si vous comptez louer un jour, faites de cette clause une condition de votre promesse d’achat.
Qu’est-ce qu’une convention d’indivision?
C’est le contrat qui organise la vie d’un immeuble détenu en indivision. Il fixe la part de chacun, l’usage exclusif des logements, le partage des dépenses et les règles de revente. Selon l’OACIQ, la convention doit être renouvelée tous les 30 ans et publiée au Registre foncier pour être opposable aux tiers. Elle reste facultative en droit, mais les prêteurs qui financent une part seule en font une condition.
