Sommaire
- Un règlement du gouvernement, appliqué sans transition
- Ce que l’acheteur peut exiger depuis août 2025
- L’attestation du syndicat chiffre ce que la visite ne montre pas
- Quinze jours pour le syndicat, un délai à prévoir dans la promesse
- L’acompte d’un condo neuf doit être protégé en entier
- Carnet d’entretien et étude du fonds, l’échéance du 15 août 2028
- À Mont-Tremblant et à Saint-Sauveur, l’attestation pèse sur le prix
- Quatre gestes avant de signer en copropriété divise
- FAQ
Ce qu’il faut retenir : Trois choses changent en copropriété divise depuis le 14 août 2025. Le vendeur remet l’attestation du syndicat, qui chiffre le fonds de prévoyance, les travaux sur 10 ans et la franchise. L’acompte d’un condo neuf est protégé en entier. Les syndicats ont jusqu’en 2028 pour le carnet d’entretien et l’étude du fonds.
Le 30 juillet 2025, la Gazette officielle publiait quatre pages qui allaient changer l’achat d’un condo en copropriété divise. Deux semaines plus tard, la pile de procès-verbaux du vendeur ne suffisait plus : il fallait un document signé du syndicat.
On parle de « nouvelles règles de l’OACIQ ». Elles viennent pourtant du gouvernement ; l’OACIQ, qui encadre les courtiers, en a tiré la marche à suivre.
Un règlement du gouvernement, appliqué sans transition
En bref : Toute vente de condo divis est visée, avec ou sans courtier.
Le règlement adopté par le décret 991-2025 précise trois obligations que le Code civil prévoit depuis la réforme de 2019 : l’attestation du syndicat, la protection de l’acompte d’un condo neuf, le carnet d’entretien avec l’étude du fonds de prévoyance.
Selon le guide de l’OACIQ sur ces nouvelles règles, tout vendeur qui accepte une promesse d’achat depuis le 14 août 2025 doit fournir l’attestation, avec ou sans courtier.
Ce que l’acheteur peut exiger depuis août 2025
En bref : Avant la réforme, l’acheteur demandait des documents au syndicat à ses frais ; il a maintenant droit à un portrait standard, daté et signé.
La Société d’habitation du Québec (SHQ) a résumé les changements dans une synthèse avant et après le règlement, lue ici du côté de l’acheteur :
| Sujet | Avant le 14 août 2025 | Depuis le 14 août 2025 | Ce que l’acheteur réclame |
| Attestation du syndicat | Aucune ; documents demandés au syndicat, aux frais de l’acheteur | Obligatoire, remise en 15 jours, contenu minimal fixé | L’attestation signée, avant de lever ses conditions |
| Acompte d’un condo neuf | Protégé par plan de garantie, assurance ou cautionnement | Même règle, plus le fidéicommis chez un professionnel désigné | La preuve écrite de la protection |
| Carnet d’entretien | Aucune exigence | Établi par un professionnel, mis à jour chaque année | Le carnet, ou sa date prévue |
| Étude du fonds de prévoyance | Aucune exigence | Au moins tous les 5 ans, sur un horizon de 25 ans | La dernière étude |
La première ligne change le rapport de force : l’acheteur ne dépend plus du bon vouloir du syndicat.
L’attestation du syndicat chiffre ce que la visite ne montre pas
En bref : L’article 10 du règlement fixe le contenu de l’attestation, et deux lignes annoncent les hausses de frais.
Le contenu minimal, dans l’ordre où l’acheteur a intérêt à le lire :
- Le fonds de prévoyance réel, à côté du montant recommandé par l’étude. Un gros écart annonce une hausse des frais ou une cotisation spéciale.
- Les réparations majeures prévues sur 10 ans, avec leur date et leur coût estimés. Un toit à refaire dans deux ans pèse plus lourd qu’une cuisine défraîchie.
- Les charges communes exigées et payées sur trois ans, les liquidités, le budget et les trois derniers résultats annuels.
- Les inspections, les sinistres et les travaux des cinq dernières années.
- Les litiges en cours et les modifications à la déclaration de copropriété depuis trois ans.
Non datée, ou sans la signature, le nom et la fonction du signataire, l’attestation ne respecte pas le règlement.
Ce que l’attestation dit des assurances du syndicat
L’attestation confirme que le syndicat détient les polices exigées par l’article 1073 du Code civil, et donne le fonds d’autoassurance et la plus haute franchise de ses assurances.
Ce dernier chiffre touche votre propre police : si un dégât d’eau parti de votre condo déclenche cette franchise, votre assureur dira quelle part vous revient.
Quinze jours pour le syndicat, un délai à prévoir dans la promesse
En bref : La promesse d’achat doit laisser au syndicat ses 15 jours, plus le temps de lire l’attestation.
L’OACIQ recommande au courtier du vendeur de demander l’attestation dès le contrat de courtage. Si elle manque à la promesse, il inscrit une condition à la clause 9.1, « Examen de documents par l’acheteur », du formulaire propre aux condos, en tenant compte des 15 jours du syndicat.
Un délai d’examen de dix jours, accepté alors que personne n’a encore demandé l’attestation, peut expirer cinq jours avant qu’elle arrive.
Le formulaire DRCOP ne remplace pas l’attestation, précise l’OACIQ. Le guide explicatif de la SHQ demande de la mettre à jour au moins une fois par année, et dès qu’une information devient désuète.
Le même guide signale une règle peu connue : dans un immeuble neuf, l’attestation n’est exigible qu’après la nomination d’un nouveau conseil d’administration, une fois le promoteur sorti du syndicat.
Vous visitez des condos cet hiver et la fiche ne dit rien de l’attestation? Un courtier qui représente l’acheteur peut la réclamer avant l’offre et la lire avec vous.
L’acompte d’un condo neuf doit être protégé en entier
En bref : L’acompte d’un condo neuf est couvert à 100 %, et en fidéicommis, l’acheteur le remet lui-même au professionnel.
En revente, l’acompte va dans le compte en fidéicommis du courtier ou de son agence, rappelle l’OACIQ. Le condo neuf, vendu par contrat préliminaire, relève d’une autre règle : l’article 1791.1 du Code civil exige que l’acompte soit protégé entièrement par un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt en fidéicommis.
En fidéicommis, le promoteur mandate le professionnel, mais l’acheteur lui verse l’acompte directement ; le promoteur ne peut en aucun cas le faire à sa place. Si le condo n’est pas livré à la date convenue, l’acompte doit être remboursé.
Un chèque au nom du promoteur n’est pas forcément irrégulier, mais il appelle une question écrite : quel moyen couvre cette somme?
Carnet d’entretien et étude du fonds, l’échéance du 15 août 2028
En bref : Les syndicats ont jusqu’au 15 août 2028, et l’étude peut faire grimper les frais de condo.
Selon le guide de la SHQ, les conseils d’administration ont jusqu’au 15 août 2028 pour obtenir le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Une fois l’étude reçue, le conseil a 30 jours après l’assemblée annuelle pour fixer les sommes à verser, et dix ans au plus pour atteindre un fonds suffisant.
Exemple illustratif : un immeuble de 24 condos à Sainte-Adèle reçoit son étude en 2027 ; le fonds contient 180 000 $, l’étude en recommande 310 000 $. L’écart de 130 000 $ représente environ 5 400 $ par condo si les quotes-parts sont égales, soit environ 45 $ de plus par mois sur dix ans, avant toute cotisation spéciale.
Acheter dans un immeuble sans étude, c’est acheter une hausse encore inconnue. Demandez si l’étude est commandée et faites examiner le bâtiment par une inspection préachat bien ciblée. Un duplex ou un chalet détenu en indivision échappe à ces règles ; ce qui change alors pour le fonds de prévoyance est traité dans un texte voisin, consacré au choix entre divise et indivise.
À Mont-Tremblant et à Saint-Sauveur, l’attestation pèse sur le prix
En bref : En station, le condo domine les ventes, et la durée d’une vente change la façon de lire l’attestation.
À Mont-Tremblant, il s’est vendu 224 copropriétés sur les 12 mois terminés le 30 septembre 2026, contre 151 unifamiliales, selon les statistiques de Centris. Ces condos sont restés en moyenne 162 jours sur le marché.
Après plus de cinq mois, l’attestation obtenue à l’inscription peut être dépassée. Une infiltration au toit en février, une cotisation votée en avril, et le document du dossier ne dit plus l’état de l’immeuble. Réclamez la plus récente.
Le temps joue aussi sur le prix : un fonds réel loin du montant recommandé se chiffre par condo, comme à Sainte-Adèle, et devient un argument écrit.
À Saint-Sauveur, Centris compte 55 copropriétés vendues sur la même période, en 66 jours en moyenne. Les 15 jours du syndicat y pèsent près du quart du délai : la condition d’examen doit en tenir compte dès la première offre.
Quatre gestes avant de signer en copropriété divise
Exigez l’attestation signée et récente, comparez le fonds réel au fonds recommandé, relevez les travaux des dix prochaines années et montrez la plus haute franchise à votre assureur. Pour un condo neuf, sachez par écrit ce qui protège l’acompte avant de faire un chèque. Une condition d’examen bien rédigée dans la promesse d’achat au Québec en laisse le temps.
Le Code ne prévoit pas de sanction pour une attestation manquante. Faites relire votre promesse avant de la signer et, pour une question de droit, consultez un notaire ou un avocat.
FAQ
Qu’est-ce qui change pour l’acheteur d’un condo en copropriété divise depuis le 14 août 2025?
Trois choses. En copropriété divise, le vendeur remet une attestation du syndicat, délivrée en 15 jours, qui chiffre le fonds de prévoyance, les travaux prévus sur 10 ans et la plus haute franchise d’assurance. L’acompte d’un condo neuf doit être protégé en entier, notamment en fidéicommis chez un notaire ou un avocat. Enfin, les syndicats ont jusqu’au 15 août 2028 pour obtenir leur carnet d’entretien et leur étude du fonds.
Un vendeur peut-il vendre son condo sans attestation du syndicat?
Il ne le devrait pas. L’article 1068.1 du Code civil oblige celui qui vend une fraction à remettre l’attestation au promettant acheteur, avec ou sans courtier, précise l’OACIQ. Le texte ne fixe pas lui-même de sanction ; l’OACIQ demande au courtier d’expliquer au vendeur les conséquences d’une attestation absente et de le diriger au besoin vers un juriste. Pour l’acheteur, la condition écrite dans la promesse reste la meilleure protection.
Qui peut détenir l’acompte d’un condo neuf en fidéicommis?
Quatre professions. Le règlement réserve ce rôle aux membres du Barreau, de la Chambre des notaires, de l’Ordre des comptables professionnels agréés et de l’Ordre des administrateurs agréés. Le promoteur choisit et mandate le professionnel, mais l’acheteur lui remet la somme directement, sans intermédiaire. Le fidéicommis n’est qu’un moyen parmi quatre : un plan de garantie, une assurance ou un cautionnement peuvent aussi protéger l’acompte en entier.
Combien coûte l’attestation exigée du syndicat, et qui la paie?
Aucun tarif n’est fixé. Ni l’article 1068.1 du Code civil ni le règlement de 2025 ne chiffrent l’attestation ; le guide de la SHQ dit seulement que le syndicat la remet au vendeur sans condition, dans les 15 jours. C’est le vendeur qui la demande, puisque l’obligation de la remettre est la sienne. Les autres documents que l’acheteur réclame au syndicat, eux, restent à ses frais selon l’article 1068.2.
